在最近的一个园林论坛上，一家地产园林企业上台分享了自己的业务，大约三十分钟的演讲，让我们印象最深的一句话是：我们公司很灵活，什么都能做，欢迎大家来谈合作。
这是一家从房地产企业分化出来的园林公司，按PPT内容看，除了传统地产园林板块，公司还在布局特色小镇、田园综合体、生态建设、市政公园......技多不压身，妥妥地彰显了综合实力。
可也不禁让人揣测，地产园林可能没那么香了，即便是有靠山的巨头们也跑到别处摸鱼，大市政是不错的新鱼塘。还有一些小企业更灵活，试水了私家庭院市场。
毕竟地产行业自身早已风声鹤唳，大家集体“出圈儿”情有可原。圈这个字，就是一个"O"加一个卷，不出圈就内卷。
就在这几天，某地产巨头高负债、商票逾期、打折卖房的消息不胫而走，而这家企业是近几年园林花木企业都喜欢抱大腿的大佬。
年初时，还有人在琢磨接不接受商票、特定理财产品买不买。如今隔壁老李庆幸当时没买，不然估计老婆早就不让上床睡觉了。
01.很多地方政府心里清楚，地产眼下在被高位唱衰，但迫于经济形势，「土地财政」再臭也得吃。
财政部的数据显示：2021年前4月，全国卖地收入2.1383万亿元，占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。
地方财政100块收入里面，有52块来自卖地。
财政部发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，其中明确：从2022年1月1日开始，卖地的钱归税务部门收了；2021年7月1日开始，上海、浙江等部分地区开始试点。
而自2016年「营改增」以来，国税地税合并成为统一的税务部门，地方的主要钱袋子开始进入国家集中监管；如今再把卖地收入直接划入税务部门，无论是收取出让金还是收税，都更直接方便了。
这让我们想起，那天隔壁老李的老婆知道他藏私房钱后，强势接管了他的工资卡，而微信钱包与支付宝的人脸支付，也换成了他老婆的。
自2017年来，财政部密集发文要求规范地方债问题，多年来一直在找抓手，越抓越狠。如今地方的主要财权被接管后，相当于抓住了土地财政的七寸，地产行业必然受波及，下游分食的园林企业也逃不了受影响。
02.5月28日，财政部原部长楼继伟在一次研讨会上的发言引起热议，其中重点涉及城投公司与土地一级开发的关系，他提出城投平台分为两类：一类是搞钱的SPV公司，一类是搞土地一级开发的——而第一类要彻底拆除。
讲话中也另有玄机。他表示：只要土地二元的关系存在，那么地方城投就得存在，它将在土地一级开发中担任重要角色，而开发商将不再参与这个角色。同时，城投还有把生地变成熟地、举债做基建的任务。
那么问题来了：土地严控，房地产受打压，但又要发展基建，什么样的企业能接得住城投扔过来的盘子？
其实从2019年开始，接盘者是谁就越来越明显了，它们以“片区开发（整城开发）+运营”介入，比当年PPP模式更气势磅礴。中铁、中建等中字头企业领衔，而华润、中海等巨无霸企业也随风潜入夜。
看得出，这类企业中除了有大型基建企业外，也有从地产企业升级而来的，但它们已经渐渐撕去「地产」这个传统标签，换装「城市开发」、「城市更新」、「城市运营」、「产业带动」的标签；也有面向郊野及农村，以产业带动、文旅开发的综合性企业为主的，比如华侨城。
只是，民营企业几乎都被市场抛弃了，曾令人感觉是一股清流的华夏幸福，想当年也是片区开发的民营企业先锋，如今却身陷囹圄，委身“平安系”。
而在巨头面前，即便是上市园林企业也如蝼蚁，自然就争取不到市场的主导权，尤其是民营企业，所能做的就是补齐其中一个板块，可这样一来，又与业内流行的“贪多求大”的出圈方式南辕北辙。
蚂蚁吃得再多，也最多是大蚂蚁。
03.当前的基建建设与运营梯队，一位做文旅策划的朋友用三个层次来形容：初级梯队“有社群”，中级梯队“有系统”，高级梯队“有生态”。
地产行业的玩法早就改变了，内部不断分化，很多人已经失去了摸鱼的“生态”，可能连“系统”也没有，园林企业可能更残酷，连“社群”也很难建立。
片区开发在悄然改变着整个与土地相关的行业链条，在整个项目中以一种代甲方出现，吸纳资金方、规划方、策划方、代建方（尤其是地产代建）、落地方、运营方一起进入，这时候已经分不清楚是地产项目还是市政项目，所以园林企业有时也很难说自己现在做的是地产园林还是市政园林。
新时代的玩法已经浮出水面，隔壁老李称之为“项目集中共和制”。
但无论是地产园林，还是市政园林，都可以给自己一个命题——以园林能力，自己适合充当其中什么样的角色，或者说能撬动哪一方面的资源？在集中与被共和之间，如何找寻自己的隙缝市场？
在这里面，曾经的地产园林要跳开的不只是业务的圈，还有思维的圈——让园林景观不只是静态的三维层面，与用户发生更多关系，解决社会问题。
如果还停留在设计风格上争高低、窝里斗，出到什么圈儿也解决不了问题。连种树的隔壁老李也经常说自己手上有十几个甲级景观设计院，出图又快又懂甲方，无论什么风格。
04.基建的“集中共和制”有它诞生的时代理由，发达国家这样的基建平台模式早就存在，尤其在不动产运营方面，以英美为代表的西方发达国家更关注基建项目的后续发展、资产盈利水平，以此反推建设。
可我们太着急了，无论从投资者、建设者、使用者，似乎都等不了那么长时间。
6月1日，A股9只公募REITs（不动产信托投资基金）配售。相对于股票与债券形式，REITs重视长效的盈利收益，投资标的不是企业，而是某个不动产，从经营利润里分红。
可惜，这个事除了在金融圈掀起点浪外，基建行业的体会并不是那么强，但我们认为：事情不一定大，但意义却很深。
公募REITs在国内提上议程已经大概10年时间，园林行业也在四五年前小议过一阵。如今千呼万唤才出来，不是命令到位了，而是时代到了——标志着我国开始进入不动产运营时代，建设时代这一页要翻篇了。
运营市场有很大的园林企业转型机会，尤其是地产园林，因为他们对于园林的理解或许更有感悟，更关注景观空间与人的亲密互动关系，这是底层基因所决定的。
只是从项目渠道而言，传统的地产园林企业，不如市政园林企业灵活，反而会把思维困在圈里，缩小了视野。
出圈不是为了跳开一个坑而跳入另一个坑，我们鼓励出圈者，用园林景观的底层能力， 带动全产业链，换个角色定位，站着把钱挣了。
